DUBTES FREQÜENTS
- Què és la Cèdula d’Habitabilitat?
- Estudis, apartaments, lofts, etc… són habitatges?
- I si no té la Cèdula però físicament és un habitatge, quin problema hi ha?
- Es pot transformar un local en habitatge?
- Es pot transformar qualsevol un local en habitatge?
- Com es pot transformar un local en habitatge?
- La Cèdula d’Habitabilitat la fa un Arquitecte?
- Els habitatges nous son legalment iguals que els antics?
- Els habitatges son iguals a tots els municipis?
- Què és la Certificació Energètica?
- Què és la ITE?
- Què és la superfície útil?
- Què és la superfície construïda?
- Quina és la superfície que figura a la fitxa del cadastre?
- Què vol dir que un edifici estigui afectat?
- Què és l’aluminosi?
1. Què és la Cèdula d’Habitabilitat?
La Cèdula d’Habitabilitat és el document que emet la Generalitat de Catalunya que fa que un espai sigui un Habitatge. Dit d’una altra manera, un espai que no tingui Cèdula d’Habitabilitat no és un habitatge, encara que físicament ho pugui semblar. Encara que tingui cuina, banys, dormitoris… si no te cèdula, no és un habitatge.
El Decret d’Habitabilitat diu quines condicions físiques ha de tenir un espai per poder ser considerat un habitatge: superfícies útils, mesures dels espais, alçades interiors, mesures de ventilacions i il·luminacions (finestres, etc), amplades de portes, tipus d’espais i d’equipaments mínims, qualitat de la construcció, etc.
La Cèdula d’Habitabilitat és obligatòria per fer qualsevol contracte de compra-venda o de lloguer d’un habitatge, i cal renovar-la cada 10 anys.
2. Estudis, Apartaments, Lofts, etc. són habitatges?
Gairebé segur que no són habitatges, per això no en poden dir habitatge, ja que fer-ho es podria considerar una estafa. La única denominació oficial per un habitatge és habitatge. Cap altre nom no està regulat dins la normativa. Faràs bé de desconfiar de locals que s’anunciïn com a “loft”, “estudi”, “apartament”, “dúplex”, “triplex”, “office”, “espai diàfan”, “un sol ambient”, o qualsevol altra denominació que no sigui habitatge. Si fan servir paraules d’aquest estil molt probablement és perquè no tenen Cèdula d’Habitabilitat, i per tant no en poden dir habitatge. Ves amb molt de compte amb això.
3. I si no té la Cèdula però físicament és un habitatge, quin problema hi ha?
Si no té la Cèdula, el local NO és un habitatge encara que físicament ho pugui semblar. Oficialment no hi pot viure ningú. A més a més pots tenir problemes a l’hora de contractar el gas, l’aigua o l’electricitat. Pots trobar-te que les tarifes que et facin pagar siguin molt més cares que les que s’apliquen als habitatges, o que les empreses subministradores simplement es neguin a donar-te el servei. Tingues en compte que, si per fer la compra et calgués finançament, l’entitat financera et donarà menys percentatge del seu cost, a tornar en menys anys, i amb un interès més elevat que si fos realment un habitatge. Els avantatges fiscals que comporta la compra d’un habitatge tampoc no serien aplicables.
4. Es pot transformar un local en habitatge?
Sí, es pot, però no sempre. El local haurà de complir les condicions que marca el Decret d’Habitabilitat i la reglamentació municipal corresponent per a Habitatges Nous. El fet que l’edifici on se situa el local sigui antic no comporta cap rebaixa de l’exigència a l’hora de crear un nou habitatge, i per això caldrà que compleixi fil per randa tots els requeriments d’un habitatge nou, exactament igual que si fos de nova construcció. Hi ha requeriments físics (mesures, superfícies, alçades, ventilacions, il·luminacions, etc), i també requeriments legals (planta on se situa l’espai, que no estiguin exhaurit el número màxim d’habitatges que pot tenir la finca on és el local), etc.
5. Es pot transformar qualsevol local en habitatge?
No tots els locals es poden transformar oficialment en un habitatge. Si el local no compleix les condicions físiques i administratives necessàries, no es podrà fer el canvi d’ús. Un exemple habitual és tenir un local que compleixi amb tots els requeriments físics necessaris, però que estigui en un edifici on el número màxim d’habitatges que aquest pot contenir ja estigui esgotat. En aquest cas no podrem crear cap altre habitatge nou, ni que sigui segregant algun dels existents per fer-ne dos.
6. Com es pot transformar un local en habitatge?
Si el local compleix tots els requeriments per transformar-lo en habitatge, necessitaràs un arquitecte que et faci el canvi d’ús.
Cal seguir un procés complex, que comença per demanar una llicència d’obres a l’Ajuntament, presentar un projecte d’arquitectura que defineixi com serà l’habitatge, obtenir el permís, pagar les taxes i impostos corresponents, fer la obra, acabar-la, que el tècnic director de l’obra signi el Certificat Final d’Obra, avisar l’Ajuntament, i esperar que els seus tècnics visitin l’obra per certificar que tot s’ha fet conforme al que defineix el projecte. Llavors és l’Ajuntament el que expedeix el Certificat de Primera Ocupació, que es porta a la Generalitat juntament amb la Llicència d’Obra i amb el Final d’Obra, i és el departament d’Habitatge de la Generalitat qui finalment expedeix la Cèdula d’Habitabilitat. És a partir d’aquest moment que l’espai ja és oficialment un habitatge, i quan es poden canviar les escriptures i inscriure-les al Registre de la Propietat i al Cadastre conforme aquest nou ús.
En resum, necessitaràs un arquitecte que t’ajudi a fer-ho.
7. La Cèdula d’Habitabilitat la fa un Arquitecte?
No. La Cèdula la fa la Generalitat, però per tramitar-la és necessari un Certificat de l’Arquitecte.
Per habitatges usats ( ja existents) caldrà el Certificat d’Habitabilitat de Segona ocupació, i per habitatges resultants d’un canvi d’ús o de nova construcció caldrà el Certificat de Final d’Obra. Qualsevol d’aquests documents els fa l’Arquitecte.
8. Els habitatges nous son legalment iguals que els antics?
La Cèdula d’Habitabilitat depèn del Decret d’Habitabilitat de la Generalitat de Catalunya. El Decret d’habitabilitat actualment vigent és el del 2012, però abans n’hi ha hagut d’altres. En les versions anteriors les condicions que havia de complir un habitatge eren menys exigents que avui. Podien ser més petits, tenir menys ventilacions i llum natural, portes més estretes, etc. És per això que hi ha habitatges antics, amb Cèdula d’Habitabilitat, que si es construïssin avui no la podrien obtenir. Fins i tot, abans del 1979, data del primer Decret d’Habitabilitat, no hi havia cap normativa que regulés què es podia considerar habitatge i què no, i hi ha habitatges d’abans d’aquesta data que no tenen res a veure amb els que es creen nous avui en dia.
9. Els habitatges són iguals a tots els municipis?
No. A alguns ajuntaments (no a tots) exigeixen alguna característica més enllà del que estableix el Decret d’Habitabilitat. Per exemple, amplades de portes més grans, o d’altres detalls.
10. Què és la Certificació Energètica?
És un document tècnic que dona una idea de quanta energia pot consumir un habitatge o local, i de quantes emissions de CO2 pot representar aquest consum energètic. Per tant, dona una orientació de quants diners pot costar estar confortable a l’habitatge, sense passar ni fred a l’hivern ni calor a l’estiu, i fent un ús normal de l’aigua calenta.
El resultat de la Certificació Energètica és l’Etiqueta Energètica, que classifica els habitatges des de la lletra A a la lletra G, igual com passa amb els electrodomèstics (bombetes, frigorífics, aparells d’aire condicionat, televisors, etc), on els aparells A són més eficients que els aparells B, i aquests més que els C, i així successivament fins als G. Que siguin més eficients vol dir que aconsegueixen fer la mateixa feina gastant menys energia.
La Certificació Energètica també dona pautes per millorar la qualificació actual de l’habitatge, suggerint mesures tècniques per tal d’aconseguir un major estalvi energètic o d’emissions de CO2, p.ex., millorar l’aïllament tèrmic, canviar els vidres, les fusteries, la caldera, etc.
La Certificació Energètica és obligatòria per fer qualsevol contracte de compra-venda o de lloguer, i cal renovar-la cada 10 anys.
11. Què és la ITE?
La ITE és la Inspecció Tècnica de l’Edifici. Es tracta d’un document similar a la ITV dels vehicles, que ens informa de si l’edifici està correctament mantingut, o si per contra té alguna patologia (esquerdes, humitats, etc.) que caldrà corregir. Dins la ITE, per cada patologia detectada a l’edifici n’estableix una gravetat (lleu, important, greu o molt greu), i un termini de temps per reparar-la. La ITE ens pot donar una referència, doncs, del cost que pot tenir posar al dia i mantenir correctament l’edifici durant els propers anys. Per dir-ho d’una altra manera, ens avisa de les “derrames” que ens poden arribar als propers anys per mantenir l’edifici en condicions.
La ITE és obligatòria per fer qualsevol contracte de compra-venda o de lloguer d’un habitatge, i cal renovar-la cada 10 anys.
12. Qué ésla superfície útil?
La superfície útil és la superfície de tots els espais interiors d’un habitatge, sempre que tinguin més de 150 cm d’alçada lliure. És la superfície que podem utilitzar realment.
13. Què és la superfície construïda?
La superfície construïda és la superfície dels espais que formen un habitatge, més la superfície que ocupen les parets de distribució, les façanes, els pilars, etc. La superfície dels balcons també es computa dins la superfície construïda en alguns casos.
14. Quina és la superfície que figura a la fitxa del cadastre?
A la fitxa del cadastre hi figura, per una banda, la superfície construïda d’una entitat (habitatge, local, etc), però també hi ha la superfície d’elements comuns que li correspon. Aquesta superfície és la part del vestíbul d’escala, de les escales de l’edifici, dels locals comunitaris, de comptadors, etc., que són comunitaris de tota la finca, i que normalment s’imputen a les diferents entitats en funció del coeficient de participació a la finca, si les escriptures no diuen res diferent de manera explícita.
15. Què vol dir que un edifici estigui afectat?
Un edifici afectat vol dir que està a una zona de la població on es preveu un canvi urbanístic important. Això pot ser per molts motius, però els més habituals són que el solar on se situa l’edifici estigui previst destinar-lo a zona verda, a vialitat (a fer un carrer), a construir-hi algun equipament (escola, CAP, etc.). Una zona afectada, tard o d’hora serà reclamada per l’administració per donar-li l’ús previst al planejament, i normalment és objecte d’expropiació forçosa a un preu taxat, no negociable, i normalment molt per sota del preu de mercat. El temps que pot trigar a fer-se aquest pas pot variar molt, des de poques setmanes fins a molts anys, però el termini només depèn de l’Administració, i de l’ordre de prioritats que estableixi per la seva execució, sense que cap particular hi pugui afectar. Tot això anterior, a efectes pràctics, vol dir que un habitatge afectat urbanísticament pot ser que ens l’expropiïn i l’enderroquin per fer-hi, per exemple, un carrer més ample, sense que ens hi puguem negar, en qualsevol moment. És per això que és molt important saber si un habitatge està afectat o no abans de comprar-lo. De fet, el notari està obligat a manifestar-ho a l’acte de signatura del contracte de compra-venda.
16. Què és l’aluminosi?
L’aluminosi és una patologia d’un tipus de formigó armat que es va utilitzar molt durant els anys 60 del segle XX. És una degradació del formigó que deixa desprotegit l’armat d’acer que aquest conté, i que n’accelera l’oxidació, destruint-lo i anul·lant la seva resistència. Només es dona en certes condicions de temperatura i humitat, i és per això que la sola presència de ciment aluminós a un edifici no significa que s’hagi de desenvolupar aquesta patologia. Es pot tenir informació de si un ciment és aluminós o no amb un assaig de laboratori relativament senzill, poc costós, i ràpid de fer.