DUDAS FRECUENTES
- ¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
- Estudios, apartamentos, lofts, etc… ¿son viviendas?
- Y si no tiene la Cédula pero físicamente es una vivienda, ¿qué problema hay?
- ¿Se puede transformar un local en vivienda?
- ¿Se puede transformar cualquier local en vivienda?
- ¿Cómo se puede transformar un local en vivienda?
- ¿La Cédula de Habitabilidad la hace un Arquitecto?
- ¿Las viviendas nuevas son legalmente iguales que las antiguas?
- ¿Las viviendas son iguales en todos los municipios?
- ¿Qué es la Certificación Energética?
- ¿Qué es la ITE?
- ¿Qué es la superficie útil?
- ¿Qué es la superficie construida?
- ¿Cuál es la superficie que figura en la ficha del catastro?
- ¿Qué significa que un edificio esté afectado?
- ¿Qué es la aluminosis?
1. ¿Qué es la Cédula de Habitabilidad?
La Cédula de Habitabilidad es el documento que emite la Generalitat de Catalunya que hace que un espacio sea una Vivienda. Dicho de otro modo, un espacio que no tenga Cédula de Habitabilidad no es una vivienda, aunque físicamente lo parezca. Aunque tenga cocina, baños, dormitorios… si no tiene cédula, no es una vivienda.
El Decreto de Habitabilidad dice qué condiciones físicas debe tener un espacio para poder ser considerado una vivienda: superficies útiles, medidas de los espacios, alturas interiores, medidas de ventilaciones e iluminaciones (ventanas, etc), anchuras de puertas, tipo de espacios y de equipos mínimos, calidad de la construcción, etc.
La Cédula de Habitabilidad es obligatoria para hacer cualquier contrato de compra-venta o alquiler de una vivienda, y hay que renovarla cada 10 años.
2. Estudios, Apartamentos, Lofts, etc. ¿son viviendas?
Casi seguro que no son viviendas, por eso no se pueden denominar vivienda, ya que hacerlo podría considerarse una estafa. La única denominación oficial para una vivienda es vivienda. Ningún otro nombre está regulado en la normativa. Harás bien de desconfiar de locales que se anuncien como «loft», «estudio», «apartamento», «dúplex», «triplex», «oficina», «espacio diáfano», «un solo ambiente», o cualquier otra denominación que no sea vivienda. Si usan palabras de este estilo muy probablemente es porque no tienen Cédula de Habitabilidad, y por tanto no pueden llamarlas vivienda. Ten mucho cuidado con ésto.
3. Y si no tiene la Cédula pero físicamente es una vivienda, ¿qué problema hay?
Si no tiene la Cédula, el local NO es una vivienda aunque físicamente lo parezca. Oficialmente no puede vivir nadie allí. Además puedes tener problemas a la hora de contratar el gas, el agua o la electricidad. Puedes pasar que las tarifas que te hagan pagar sean mucho más caras que las que se aplican a las viviendas, o que las empresas suministradoras simplemente se nieguen a darte el servicio. Ten en cuenta que, si para hacer la compra te hiciera falta financiación, la entidad financiera te dará menos porcentaje de su coste, a devolver en menos años, y con un interés más elevado que si fuera realmente una vivienda. Las ventajas fiscales que conlleva la compra de una vivienda tampoco serían aplicables.
4. ¿Se puede transformar un local en vivienda?
Sí, se puede, pero no siempre. El local deberá cumplir las condiciones que marca el Decreto de Habitabilidad y la reglamentación municipal correspondiente para Viviendas Nuevas. El hecho de que el edificio donde se ubica el local sea antiguo no conlleva ninguna rebaja de la exigencia a la hora de crear una nueva vivienda, y por ello será necesario que cumpla punto por punto todos los requerimientos de una vivienda nueva, exactamente igual que si fuera de nueva construcción. Hay requerimientos físicos (medidas, superficies, alturas, ventilaciones, medidas de ventilaciones e iluminaciones, etc), y también requerimientos legales (planta donde se sitúa el espacio, que no estén agotado el número máximo de viviendas que puede tener la finca donde está el local), etc.
5. ¿Se puede transformar cualquier local en vivienda?
No todos los locales se pueden transformar oficialmente en una vivienda. Si el local no cumple las condiciones físicas y administrativas necesarias, no se podrá hacer el cambio de uso. Un ejemplo habitual es tener un local que cumpla con todos los requisitos físicos necesarios, pero que esté en un edificio donde el número máximo de viviendas que éste puede contener ya esté agotado. En este caso no podremos crear otra vivienda nueva, aunque sea segregando alguno de las existentes para hacer dos.
6. ¿Cómo se puede transformar un local en vivienda?
Si el local cumple todos los requisitos para transformarlo en vivienda, necesitarás un arquitecto que te haga el cambio de uso.
Hay que seguir un proceso complejo, que empieza por pedir una licencia de obras al Ayuntamiento, presentar un proyecto de arquitectura que defina cómo será la vivienda, obtener el permiso, pagar las tasas e impuestos correspondientes, hacer la obra, acabarla, que el técnico director de la obra firme el Certificado Final de Obra, avisar al Ayuntamiento, y esperar que sus técnicos visiten la obra para certificar que todo se ha hecho conforme a lo define el proyecto. Entonces es el Ayuntamiento el que expide el Certificado de Primera Ocupación, que se lleva a la Generalitat junto con la Licencia de Obra y con el Final de Obra, y es el departamento de Vivienda de la Generalitat quien finalmente expide la Cédula de Habitabilidad. Es a partir de este momento cuando el espacio ya es oficialmente una vivienda, y cuando se pueden cambiar las escrituras y inscribirlas en el Registro de la Propiedad y el Catastro conforme este nuevo uso.
En resumen, necesitarás un arquitecto que te ayude a hacerlo.
7. ¿La Cédula de Habitabilidad la hace un Arquitecto?
No. La Cédula la hace la Generalitat, pero para su tramitación es necesario un Certificado del Arquitecto.
Para viviendas usadas ( ya existentes) será necesario el Certificado de Habitabilidad de Segunda Ocupación, y para viviendas resultantes de un cambio de uso o de nueva construcción será necesario el Certificado de Final de Obra. Cualquiera de estos documentos los hace el Arquitecto.
8. ¿Las viviendas nuevas son legalmente iguales que las antiguas?
La Cédula de Habitabilidad depende del Decreto de Habitabilidad de la Generalitat de Catalunya. El Decreto de habitabilidad actualmente vigente es el del 2012, pero antes ha habido otros. En las versiones anteriores las condiciones que debía cumplir una vivienda eran menos exigentes que hoy. Podían ser más pequeños, tener menos ventilaciones y luz natural, puertas más estrechas, etc. Es por ello que hay viviendas antiguas, con Cédula de Habitabilidad, que si se construyeran hoy no la podrían obtener. Incluso, antes del 1979, fecha del primer Decreto de Habitabilidad, no había ninguna normativa que regulase qué se podía considerar vivienda y qué no, y hay viviendas de antes de esa fecha que no tienen nada que ver con las que se crean nuevos hoy en día.
9. Las viviendas son iguales a todos los municipios?
No. A algunos ayuntamientos (no en todos) exigen alguna característica más allá de lo que establece el Decreto de Habitabilidad. Por ejemplo, anchuras de puertas mayores, u otros detalles.
10. ¿Qué es la Certificación Energética?
Es un documento técnico que da una idea de cuánta energía puede consumir una vivienda o local, y de cuántas emisiones de CO2 puede representar este consumo energético. Por lo tanto, da una orientación de cuánto dinero puede costar estar confortable en la vivienda, sin pasar ni frío en invierno ni calor en verano, y haciendo un uso normal del agua caliente.
El resultado de la Certificación Energética es la Etiqueta Energética, que clasifica las viviendas desde la letra A a la letra G, al igual que ocurre con los electrodomésticos (bombillas, frigoríficos, aparatos de aire acondicionado, televisores, etc), donde los aparatos A son más eficientes que los aparatos B, y éstos más que los C, y así sucesivamente hasta los G. Que sean más eficientes significa que consiguen hacer el mismo trabajo gastando menos energía.
La Certificación Energética también proporciona pautas para mejorar la calificación actual de la vivienda, sugiriendo medidas técnicas para conseguir un mayor ahorro energético o de emisiones de CO2, por ejemplo, mejorar el aislamiento térmico, cambiar los cristales, las carpinterías, la caldera, etc.
La Certificación Energética es obligatoria para hacer cualquier contrato de compra-venta o alquiler, y hay que renovarla cada 10 años.
11. ¿Qué es la ITE?
La ITE es la Inspección Técnica del Edificio. Se trata de un documento similar a la ITV de los vehículos, que nos informa de si el edificio está correctamente mantenido, o si por el contrario tiene alguna patología (grietas, humedades, etc.) que habrá que corregir. Dentro de la ITE, para cada patología detectada en el edificio se establece una gravedad (leve, importante, grave o muy grave), y un plazo de tiempo para repararla. La ITE nos puede dar una referencia, pues, del coste que puede tener poner al día y mantener correctamente el edificio durante los próximos años. Para decirlo de otro modo, nos avisa de las «derramas» que pueden llegar a los próximos años para mantener el edificio en condiciones.
La ITE es obligatoria para hacer cualquier contrato de compra-venta o alquiler de una vivienda, y hay que renovarla cada 10 años.
12. ¿Qué ésla superfície útil?
La superficie útil es la superficie de todos los espacios interiores de una vivienda, siempre que tengan más de 150 cm de altura libre. Es la superficie que podemos utilizar realmente.
13. ¿Qué es la superficie construida?
La superficie construida es la superficie de los espacios que forman una vivienda, más la superficie que ocupan las paredes de distribución, las fachadas, los pilares, etc. La superficie de los balcones también se computa dentro de la superficie construida en algunos casos.
14. ¿Cuál es la superficie que figura en la ficha del catastro?
En la ficha del catastro figura, por un lado, la superficie construida de una entidad (vivienda, local, etc), pero también consta la superficie de elementos comunes que le corresponde. Esta superficie es la parte del vestíbulo de escalera, de las escaleras del edificio, los locales comunitarios, de contadores, etc., que son comunitarios de toda la finca, y que normalmente se imputan a las diferentes entidades en función del coeficiente de participación en la finca, si las escrituras no dicen nada diferente de manera explícita.
15. ¿Qué significa que un edificio esté afectado?
Un edificio afectado quiere decir que está en una zona de la población donde se prevé un cambio urbanístico importante. Esto puede ser por muchos motivos, pero los más habituales son que el solar donde se ubica el edificio esté previsto destinarlo a zona verde, a vialidad (hacer una calle), a construir algún equipamiento (escuela, CAP, etc.). Una zona afectada, tarde o temprano será reclamada por la administración para darle el uso previsto en el planeamiento, y normalmente es objeto de expropiación forzosa a un precio tasado, no negociable, y normalmente muy por debajo del precio de mercado. El tiempo que puede tardar en darse este paso puede variar mucho, desde pocas semanas hasta muchos años, pero el plazo sólo depende de la Administración, y del orden de prioridades que establezca para su ejecución, sin que ningún particular pueda afectar en él.. Todo lo anterior, a efectos prácticos, significa que una vivienda afectada urbanísticamente puede que nos la expropien y la derriben para hacer, por ejemplo, una calle más ancha, sin que nos podamos negar, en cualquier momento. Es por ello muy importante saber si una vivienda está afectado o no antes de comprarla. De hecho, el notario está obligado a manifestarlo en el acto de firma del contrato de compra-venta.
16. ¿Qué es la aluminosis?
La aluminosis es una patología de un tipo de hormigón armado que se utilizó mucho durante los años 60 del siglo XX. Es una degradación del hormigón que deja desprotegido el armado de acero que éste contiene, y que acelera la oxidación, medidas de ventilaciones e iluminaciones. Sólo se da en ciertas condiciones de temperatura y humedad, y es por ello que la sola presencia de cemento aluminoso en un edificio no significa que se tenga que desarrollar esta patología. Se puede tener información de si un cemento es aluminoso o no con un ensayo de laboratorio relativamente sencillo, poco costoso, y rápido de hacer.